İstanbul’da Kat Karşılığı Kentsel Dönüşüm Rehberi
İstanbul’da kentsel dönüşüm, depreme dayanıklı olmayan eski binaların yenilenmesi ve şehrin modernleşmesi için önemli bir rol oynamaktadır. Kat karşılığı kentsel dönüşüm ise bu yenileme sürecinin en yaygın kullanılan yöntemlerinden biridir. Bu yazıda, İstanbul’da kat karşılığı kentsel dönüşümün adım adım nasıl gerçekleştiğine dair detaylı bir rehber sunacağız.
1- Dönüşüm kararını vermek ve fizibilite çalışmaları
Bu çalışma yüklenici firmaların kendi bünyelerinde yapacakları teklif eki fizibilitelerin toplanarak doğru paylaşım oranının tayin edilmesi şeklinde olabilir. Ya da bir danışman firma (bu bir mimari büro ya da bu iş özelinde uzmanlaşmış firmalar olabilir) aracılığı ile yüklenici firmadan gelebilecek olan makul oranın belirlenmesi şeklinde olabilir. Bu çalışmalar kapsamında kat maliklerine bir paylaşım şeması, bir vaziyet planı, ortalama daire “brüt” m2 alan bilgileri sunulmuş olmalıdır.
Bu süreçte bir temsil heyetinin oluşturulması, kat maliklerinin onları yetkilendirmiş olması, devam edecek bütün süreçlerdeki bilgi kalabalığını, ortadan kaldıracaktır.
2- Yüklenici / Müteahhit firma ile anlaşma süreci
2-a: Ön protokol
Kat malikleri ile paylaşım şeması, vaziyet ve ön avan proje üzerinden anlaşılan hususlarla birlikte diğer idari ve mali konuların prensiplerini içeren bir protokoldür. Bu kapsamda yüklenicinin vereceği teminat, kira desteği, taşınma desteği, belli başlı sorumluluklar netleştirilmiş olur. Ayrıca teknik şartname üzerinde mütabakat genel hatları ile sağlanmış olur.
Bu kapsamda 2/3 çoğunluk ile işlem yapılması gerekmektedir.
2-b: Riskli Yapı Tespiti
Ön protokol ile birlikte yapının riskli olduğunun tespiti ve tescili için binadan karot alma işlemleri yapılır. Alınan karot sonuçları online bir şekilde ile belediye ve çevre şehircilik il md. sistemlerine düşer. Burası artık dönüşü olmayan noktadır çünkü binanın riskli olduğu resmi kanallar ile kat maliklerine yazılı olarak bildirilirken, boşaltılması için de 60 gün süre verilir. Bu süre sonunda elektrik, su, ısıtma gibi altyapı hizmetleri de kesilmiş olacaktır.
2-c: Avan Proje Onayı ve Asıl Sözleşme
Binanın riskli olduğunun tespiti ile paralel, tarafların haklarını koruyan protokol gereği süreç işletilirken, bir taraftan da avan proje onayları ön kat malikleri ile doğrama ebatları, yerleşim, özel talepleri olanlar için oda birleşimleri, mutfağın açık ya da kapalı dizayn edilmesi hususları gibi son değerlendirmeler yapılır ve belediye ile ön inceleme süreci devam eder.
Avan projenin belediye onayına müteakiben kat malikleri ile asıl sözleşme imzasına geçilir. Bir noter aracılığı ile ana sözleşme her kat maliki ve hissedarlarınca da imzalanır ve müteahhit firma ile anlaşma tamamen yapılmış olur.
65 yaş üzeri kat malikleri için, sağlıklarının yerinde olduğuna dair için doktor raporu alınmalıdır.
Bundan sonraki süreçler daha çok inşaat yapımına ilişkin devam eder.
Zemin etüdü yapılır, statik proje çizilir.
Tüm proje onayları tamamlandıktan sonra ruhsat aşamasına geçilir.
3- Yıkım Süreci
Yıkım, inşaat gibi başlı başına ruhsat gerektiren bir süreçtir. Binanın boşaltılmış olduğunun tespiti akabinde, belediye tarafından başvuru üzerine yıkım ruhsatı verilir. Bu konuda uzman firmalarla çalışmak çok önemlidir. Yıkım, tehlikeli ve uzmanlık gerektiren bir işlemdir. Varsa eski binalarda asbest gibi insan sağlığına ciddi olumsuz etkileri olan malzemeler, kendine özel süreçlerle bertaraf edilmelidir.
4- Yeniden yapım süreci
Yeniden yapım için, anlaşılan yüklenici firmanın teknik kapasitesi, beyaz yakalı mimar – mühendis çalışan sayısı, makine parkuru olup olmadığı, yaptıkları işler araştırılmış olmalıdır. Mümkünse tamamlanmış işleri gidilerek yerinde görülmeli ve ayrıca sürece ilişkin finansal yapısı hakkında genel bilgi edinilmelidir.
Yüksek kira desteği, yüksek m2 ya da farklı getiri argümanları ile olumlu izlenim oluşturan firmaların taahhütlerini yerine getirip getiremeyecekleri farklı disiplinlerce denetlenmelidir.
Temel donanımların sağlandığı firmalarla başlanılan işlerde, yapım sürecinde kat maliklerinin temsil heyeti aracılığı ile malzeme sunumları haricinde bir mesai harcamalarına gereksinim duyulmayacaktır.
